【盐城滨海房产网】养老地产看上去很美 马拉松式投入考验企业耐力(2)


发布时间:2021-02-27 15:25:03 阅读量:419 作者:捷旭

王勤表示,国外的养老机构也不是暴利,“比如在西班牙,净利率一般在6%左右盐城滨海房产网。”而在中国,更应该“薄利多销”,“开发商要从开发型的地产商转变为经营型的地产商,这是一桩长期的生意。”

这只是国内养老机构亏损的一个缩影。据山东省2013年的一项统计,当地只有10%的民办养老机构能够盈利,亏损的占40%。北京欧英明德养老产业咨询有限公司副总经理邱浩浩告诉记者,能够盈利的民办养老机构在全国范围内占比都比较低。

邱浩浩表示,在国内,民营养老机构分为民办盈利型和民办非盈利型,其主要区别体现在民政系统和地方政府的补贴和税费优惠方面。国内80%以上的养老院是非盈利性质的,其生态环境、配套设施等都处于非常落后的水平,入住率自然低;而盈利性的养老机构则硬件设施非常完善,但是要么医疗护理以及服务体系没跟上,要么价格高得惊人,要么是远离中心城区,所以入住率也不高。

入住率是保证盈利与否的决定性条件。王勤告诉记者,养老院入住率一般要达到70%~80%,才能实现盈亏平衡。而在国内,目前入住率良好的机构很少,“私立机构和一般的公立机构,很多入住率都在50%附近。北京有一个项目,开业3年了才住了7个老人!”

美国典型CCRC公司布鲁克代尔处于连续10年亏损的境地。国内企业又究竟能够忍受几年亏损呢?

“微利”本质须认清

即使把各方面因素都考虑到并盈利了,养老产业也不是一个“躺着数钱”的行业盐城滨海房产网。据刘挺军介绍,泰康人寿对养老产业投资的盈利预期,按净运营收入占资产的比例来衡量,也不过2%~3%。

刘挺军表示,布鲁克代尔的亏损是因为计算了折旧,而商业不动产考察其盈利能力要按经营现金流和现金流折现来计算。“我们希望通过5到8年的时间,形成稳定的现金流。从大资产组合来看,我们会配一些收益较高的,但也要配一些稳定的,比如养老社区。我们期望净运营收入与资产的比例,大概能达到2~3个百分点,这是社会平均租金加上服务溢价的结果。”

“第一,养老是长线产业,没有暴利;第二,服务做好了,社会租金会回到正常水平盐城滨海房产网。”刘挺军总结道,“最终能不能成功,一是要看商业模式,二是认清行业属性——是服务业而不是地产业。”

一位长期关注旅游和养老产业的职业投资人表示,养老行业目前盈利状况普遍不好,“收获期估计还要过几年”。在他看来,两三年的培育期还是可以接受的,但如果超过五年还不能达到盈亏平衡,估计这个企业也就做不下去了。

“养老项目从立项、筹备到开业的周期,本身就比一般产业要长很多,而运营达到平衡点一般需要3~4年以上,达到盈利状态一般要5~6年时间。这个周期对于投资商来说是一个不小的考验,一方面需要较为雄厚的资金链,另一方面需要具备可持续的运营能力。”邱浩浩说。

细节风险不可忽视

在盈利难的现实之下,不少所谓的养老项目其实另有目的。邱浩浩表示,由于养老项目投资回报周期长,很多开发商为了快速回笼资金,打着养老的幌子拿地,实际上进行房地产开发。

真正要做养老的企业,目前还在不断试错的过程当中。在王勤看来,养老产业要迎来大发展,从人口的计算上,大概有5~10年的过渡期,眼下这个行业已有很多重复投资:“不少企业往往在前期准备不够充分,项目来来回回地修改,造成了资源浪费。”

对于养老行业的服务业属性,许多企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有:设施设置不是大而全,而是能灵活利用空间;服务专业,不是人海战术,而是有专业团队,这是很重要的。”王勤说,人才不足是目前房地产商遇到的大问题之一。

此外,对于养老机构在法律方面的风险,很多企业还认识不足。“风险还是比较大,比如老人在院内有个闪失,家属把养老院告上法庭,这样的例子并不少。想要规避,要注意两方面,第一是在法律条文上规定,还有入院时的评估,有据可查;第二就是从设计上考虑到位。”每经记者 贾丽娟

此外,该局完善景区道路、绿化、水电、服务等基础设施建设,结合景区现有的道路系统,修缮提升道路标准,修建多处景观平台,方便市民休闲、观光、健身。同时改善山林植被结构,在植被稀少地段和游览路线提升种植阔叶色叶树及常绿树,丰富药山景区的植物景观。

其中潘先生最不满的是飘窗裂纹。潘先生家一共有3个飘窗,每个飘窗都装了石板,不过所有石板都出现了横向贯穿的裂纹。“他们说这是天然裂纹,不愿意更换。”潘先生说,之前的装修队手工很差,而且装修工程承包过细,“经过层层承包,到最后都不知问题出在哪个环节。”

钱江晚报记者从宁波市市场监管局投诉举报中心了解到,近年来,房屋装修投诉已经成为消费投诉的新热点,投诉量连年攀升。今年截至11月20日,宁波12315热线共接到关于装修方面的消费投诉410件。 本报通讯员 宣文 本报记者 李华

翟振锋律师认为,首先要确认郑先生生前所有的财产范围,应当包括海淀区房产的一半、大兴区房产、夫妻共同存款的一半。由于郑先生未留下遗嘱,根据我国《继承法》的相关规定,李女士、郑先生母亲、郑先生女儿均应共同作为第一顺序的法定继承人,依法继承分割郑先生所留遗产。继承遗产份额的原则是各法定继承人份额相同。不过,李女士在婚姻关系存续期间悉心尽到夫妻义务,可以主张多分遗产。

郭广昌的武汉布局不止于汉正街。他表示,还希望在汉进一步加大投资,尤其是在“大健康”领域布局。“大健康”是复星未来的主要发展方向之一,包括民营医院、中高端养老项目等。

北京顺义后沙峪的金地悦景台自住房项目附近,也有类似的情况,而且还出现了价格倒挂现象。这里的自住房售价一万九千元每平米,而在周边的裕祥花园小区,一套99平方米的南北通透二手房,售价只有177万,算上1.5%的契税和1%的个税后,总房款接近181.5万元,折合单价1万8330元/平方米,明显低于自住房价格。裕祥花园的个别大户型房源,报价更是低到了1万5000元/平方米。

养老 机构 民办

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网友评论:

来自佛山的网友说:评论时间:2021-02-27

生活可以漂泊,可以孤独,但灵魂必须有所归依。回复


来自池州的网友说:评论时间:2021-02-27

真心等你的人,他总会真心等下去,不愿意等你的人,总是一转身就牵了别人的手。回复


来自梅州的网友说:评论时间:2021-02-27

什么叫真正的放下?就是有一天,当你再次面对你过往的难堪、你恼怒憎恨的人,心如止水,不再起心动念,坦然面对,一笑了之。即便别人在你面前,复述你过往种种不幸时,你仿佛是在听别人的故事,心里一丝涟漪都没有泛起。放下,莫过如此。回复


来自霍州的网友说:评论时间:2021-02-27

你要不顾一切让自己变得漂亮,即使是在那些糟糕的日子里。回复


来自济宁的网友说:评论时间:2021-02-27

记着,等待是无结果的张望,想等的话就等吧,反正已经绝望。回复


来自辽阳的网友说:评论时间:2021-02-26

爱情是以微笑开始,以吻生长,以泪结束。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。回复


来自厦门的网友说:评论时间:2021-02-26

享受生命中的小事情,因为有一天你回首往事,也许会发现它们其实是很重要的事情。回复


来自营口的网友说:评论时间:2021-02-26

白头偕老这件事其实和爱情无关,只不过是忍耐。但忍耐却是一种爱,所以,真正爱你的人,其实就是愿意一直忍耐你的人。回复


来自舟山的网友说:评论时间:2021-02-25

我自以为的坚强,在重逢你的那一刻,如数瓦解。回复


来自驻马店的网友说:评论时间:2021-02-25

不是每个人,都适合和你白头到老。有的人,是拿来成长的;有的人,是拿来一起生活的;有的人,是拿来一辈子怀念的。回复


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